HUKUKİ TEMEL

18 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6302 sayılı Kanun ile değişik 35.Maddesi uyarınca, 2644 sayılı Tapu Kanununda bulunan karşılıklılık şartı kaldırılmıştır. Karşılıklılık(Mütekabiliyet) ,bir devletin vatandaşının yabancı bir devlette belli bazı haklardan yararlanabilmesinin, söz konusu yabancı vatandaşlarının da, kişinin vatandaşı olduğu devlette aynı haklardan yararlanmasına bağlı olmasını ifade eder. Kısacası, eskiden yabancı bir ülkenin vatandaşı Türkiye’ye geldiğinde kendi ülkesinde Türk vatandaşlarının yararlanabileceği haklardan yararlanabilmekteydi.

Karşılıklılık şartının kalkması ile beraber yabancı uyruklu gerçek kişiler, kanuni sınırlamalara uyulmak şartı ile ülkemizde nitelik bakımından her türlü taşınmaz edinebilmektedirler.

SÖZLEŞMENİN ŞEKLİ

Türkiye’de yürürlükte olan mevzuata göre, taşınmaz mülkiyetinin devri Tapu müdürlüklerinde imzalanacak resmi senet ve tescil ile mümkündür. Resmi satış öncesinde noter huzurunda “satış vaadi sözleşmesi” imzalanması mümkündür ama bu satış vaadi veya harici imzalanan satış sözleşmeleri ile mülkiyetin kazanılması mümkün değildir.

KANUNİ SINIRLAMALAR

• Yabancı uyruklu gerçek bir kişi ülke genelinde 30 hektardan fazla taşınmaz satın alamaz ve sınır ayni hak elde edemez.
• Askeri yasak ve güvenli bölgelerde taşınmaz alımı öncesinde bölgedeki askeri makamlardan izin alınması da gerekmektedir.
• Yabancı uyruklu gerçek kişiler, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün %10’una kadar taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir.
• Gerçek kişilerle, kendi ülkelerinin mevzuatına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticari şirketleri lehine taşınmaz rehini tesisinde kanuni sınırlamalar uygulanmamaktadır.
• Yabancı uyruklu gerçek kişiler, yapısız olarak satın aldıkları taşınmazla ilgili geliştireceği projeyi iki yıl içinde Bakanlığın onayına sunmak zorundadır.
• Kanun hükümlerine aykırı olarak edinilen; edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili Bakanlık ve idarelerce tespit edilen; proje şartıyla satın almalarda süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyen; taşınmazlar tasfiye hükümlerine tabidir.
• Yabancı uyruklu gerçek kişilere, 250 bin ABD Doları ve üzerinde gayrimenkul alımı ile istisnai yollarla Türk vatandaşlığı kazanma hakkı tanınmaktadır.

YABANCI TÜZEL KİŞİLER

2644 Sayılı Tapu Kanunu’nun 35.maddesine göre yabancı tüzel kişiler Türkiye’de taşınmaz elde edemezler, fakat mevcut uygulamaya göre ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde irtifak veya kullanım hakkı edinebilmektedir. Yabancı ticaret şirketleri dışındaki tüzel kişiler (vakıf, dernek gibi) taşınmaz elde edemeyeceği gibi lehlerine sınırlı ayni hak da tesis edilemez.

Türkiye’nin Hukuk Dünyasınde belki de en önemli gelişmelerden biri yaşandı. İş Mahkemeleri Kanun tasarısının yasalaşması ile ZORUNLU ARABULUCULUK dönemi başladı.

1-ARABULUCULUK:

İş mahkemelerinin kuruluş, görev, yetki ve yargılama usulünü düzenleyen İş Mahkemeleri Kanunu Tasarısı’nın TBMM Genel Kurulu’nda kabul edilmesi ile; bireysel veya toplu iş sözleşmesine dayanan işçi veya işveren alacağı ve tazminat ile işe iade talebiyle dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu hale gelmiştir.

Arabuluculuk şartının aranmayacağı haller;
Arabuluculuk şartı, İş Kazası ve Meslek Hastalığından kaynaklanan maddi ve manevi tazminat ile bunlarla ilgili rücu davaları hakkında aranmayacaktır.

Nasıl bir yol izlenecektir;
Davacı, arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaya varılmadığına ilişkin son tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır. Buna uyulmaması halinde mahkemece davacıya, son tutanağın bir haftalık kesin süre içinde mahkemeye sunulması gerektiği, aksi takdirde davanın usulden reddedileceği ihtarını içeren davetiye gönderilecektir. Davacı, ihtarı, gereği gibi yerine getirmezse davanın usulden reddine karar verilecektir. Arabulucuya başvurulmadan dava açıldığının anlaşılması halinde herhangi bir işlem yapılmaksızın davanın, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddine karar verilecektir.

Arabulucu, yapılan başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırmak zorundadır. Bu süre zorunlu hallerde arabulucu tarafından en fazla bir hafta uzatılabilir. Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı duracak ve hak düşürücü süre işlemeyecektir.

2-KIDEM TAZMİNATINDA ZAMANAŞIMI SÜRESİ

Söz konusu yasanın getirdiği ikinci önemli değişiklik de Kıdem tazminatı alacakları için açılacak davalardaki zamanaşımı süresinin 10 yıldan 5 yıla çekilmesidir. Söz konusu zamanaşımı süresi için, fesih tarihinin yasanın yürürlüğe girme tarihinden sonra feshedilmesi şartına bağlandığını ve daha önce feshedilen hizmet sözleşmelerine etkisi olmayacağını belirtmek gerekir.

Arabuluculuk şartının aranmayacağı haller;
Arabuluculuk şartı, İş Kazası ve Meslek Hastalığından kaynaklanan maddi ve manevi tazminat ile bunlarla ilgili rücu davaları hakkında aranmayacaktır.

Nasıl bir yol izlenecektir;
Davacı, arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaya varılmadığına ilişkin son tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır. Buna uyulmaması halinde mahkemece davacıya, son tutanağın bir haftalık kesin süre içinde mahkemeye sunulması gerektiği, aksi takdirde davanın usulden reddedileceği ihtarını içeren davetiye gönderilecektir. Davacı, ihtarı, gereği gibi yerine getirmezse davanın usulden reddine karar verilecektir. Arabulucuya başvurulmadan dava açıldığının anlaşılması halinde herhangi bir işlem yapılmaksızın davanın, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddine karar verilecektir.

Arabulucu, yapılan başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırmak zorundadır. Bu süre zorunlu hallerde arabulucu tarafından en fazla bir hafta uzatılabilir. Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı duracak ve hak düşürücü süre işlemeyecektir.

Karadayı Hukuk ve Arabuluculuk Bürosu, Arabulucuğun  etkin kullanılacağı bu yeni dönemde çözüm ortağı olarak hizmetlerini Arabulucu olarak da genişleterek devam ettirecektir.

Sadece bu zorunlu Arabulucuk için değil, her türlü Arabuluculuk ve Danışma hizmetleri için profesyonel yardımı çözüm odaklı gerçekleştirecektir.

Bu devrim niteliğindeki yasal değişikliğin Arabuluculuğa inanan başta Sayın Arabuluculuk Daire Başkanımız Hakan ÖZTATAR olmak üze, tüm hukuk camiamız ve  ülkemiz için hayırlı olmasını diliyoruz.

Karadayı Hukuk ve Arabuluculuk Bürosu

Ofisimiz stajyerleri MGC Legal ile Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcılar Derneği tarafından düzenlenen AYD Hukuk Sempozyumu 2’ye katıldılar ve orada Ticari Gayrimenkul Kirası ile ilgili profesörlerden ve avukatlardan tüm gün süren eğitim aldılar.

FU Gayrimenkul ve Danışmanlık A.Ş.nin yurt çapında sözleşmeli Avukatları arasındaki “En Süper Fikir Yarışması” sonucunda ofisimiz kurucusu Av.Özgen KARADAYI, Altın Madalya ile ödüllendirildi.

Mayıs-2014 ayı içerisinde TÜRKTED ‘in Ankara’da geniş katılımlı olarak düzenlediği Uluslararası Tohum Ticareti ve Tahkim Çalıştayına büromuzu temsilen Sayın Av.Özgen KARADAYI iştirak etmiştir.

Mayıs-2014’de Tüketici Mahkemelerindeki davalar ve sorunları konulu konferansa ofisimizi temsilen Sayın Av.Hande Çakıcı Alkan ve Av.Mehmet Ali Koç iştirak etmişlerdir.

Büromuz Fu Gayrimenkul Yatırım Danışmanlık A.Ş.nin Şubat-2014 ayında Antalya’da düzenlenen seminerinde Sayın Av.Özgen Karadayı tarafından temsil edilmiştir.

Nisan 2015 ayı içerisinde Bursa Kalder Şube Başkanlığının düzenlediği 13.Kalite ve Başarı Sempozyumuna Büromuzu temsilen Sayın Av.Özgen Karadayı katılmıştır.

Mayıs-2015’de  Bursa Divan Otel’de gerçekleşen “Yöneticiler için İş Hukuku Eğitiminde ofisimiz avukatlarından Sayın Av.Özgen Karadayı, Sayın Av.Murat Ateş ve Sayın Av.Selman Nuri Kaya, TÜVSÜD Bursa Taşıt Muayene İstasyonları İşletim A.Ş.nin Yönetici Kadrosuna İş Hukuku Temel kavramları, uygulamada yaşanılan zorluklar ve Yöneticilerin karşılaştıkları zorluklar ve sorunlar üzerine yarım gün süren bir eğitim vermişlerdir.